相続税申告では土地の評価をしますが、図面をみているだけでは見落としがちなこともあります。
どんな土地があるのか？
見落としやすいポイントを3つ挙げてみました。
傾斜のある土地
土地は長方形や正方形のようなキレイな土地ばかりではありません。
街の区画整理などで前に所有していた土地からキレイな土地に変えてもらうといったこともありますが、そうでない土地も多いです。
形が正方形や長方形でないゆがんだ形（）の土地が多く、該当する場合、売ることを想定しても評価は安くなります。
その土地の形は、法務局のサイトから入手できる公図や地積測量図を確認すればわかります。
まぁ、公図はかならずしも正確ではありませんが、公図に「14条地図」と書かれていれば精度は高いと考えて大丈夫です。
それ以外にも、役所で入手できる地図もあります。
ただ、地図の弱点は平面であること。一見するとキレイな形の土地です。（土地は適当に事例を見つけたものです。）
ただ、現地に行ってみたら、実は土地が傾いていたということもあるわけです。
土地が傾いている場合、造成費用をマイナスして土地の評価額を減額できるケースがあります。
これは地図で見ているだけでわからず、現地にいかないとなかなか気付けないでしょう。
事前にサッとチェックするのには、GoogleマップやGoogle Earthを使っています。
傾斜になっているかは土地を所有していれば、わかるかもしれませんが、Google Earthでも標高が右下に表示されるので、道路面からの高さがわかります。（土地は適当に事例を見つけたものです。）
高さと奥行き（底辺）がわかれば、三角形の三平方の定理で傾斜もだいたいわかります。考えても傾斜の土地より、平らな土地のほうが売りやすいわけで、土地に傾斜があれば「うちの土地、評価減できるのでは？」と気にしてみましょう。
高圧線が通っている
図面を見ているとわかりませんが、土地の上に高圧線が通っている場合があります。
地方のほうが多く見かけます。
土地を利用する分には、特段問題ないかもしれませんけど、上空の利用が制限されているということで、ひっかかっている部分について土地の減額ができるケースがあります。
高い建物を建てようと思っても、線があるから建てられませんから。
これは土地の登記簿謄本を確認すると、乙区で登記されているケースもあるので、実は現地に行かなくても気付けることもあります。地役権設定という表示があれば、該当があるということです。
ただ、必ず登記がされているとも限らず、土地の上を見上げて高圧線が通っていないか確認してみる、また契約書があるかも確認してみましょう。ほとんどの鉄塔に所有者と連絡先が書いてあるので、問い合わせてもいいでしょうね。
具体的には、電力会社や鉄道会社との「地役権設定契約書」とか「線下補償契約書」などの名称の契約書です。あれば、高圧線が通っているということです。対象面積の記載もあるかと。
少なくとも勝手に上空に高圧線を通しませんから。
一応、ネット地図からでも探ることはできます。
たとえば、路線価図。
四角形の門から線が出ているマークがある場所には、高圧線があります。
全国地価マップや住宅地図でも同じような表示があります。
Googleマップでそれぞれの場所を確認してみると、それぞれ送電線があるのがわかります。
ということで、上空を高圧線が通っている場合、土地の利用が制限されるので評価減ができる可能性が高いです。
水道管が通っている
今度は土地の地面の下のはなしです。
土地の下に何かがあっても、特別生活に困ることはないのでしょうけど、それでも地面の下の利用が制限されるということで、減額ができる場合があります。
これも土地の登記簿謄本の乙区に「地上権設定」と記載があれば、該当があるということです。地下鉄が通っていたり、水道管が土地の下を通っているようなケースです。
これは、現地を見ても気づけず、登記簿謄本で確認するのが早いでしょうね。
どれだけ減額できるかは、契約の相続時点での残りの期間によります。上の登記簿謄本のように期間の定めがない場合には、40％を減額できますからチェックしておきたいところです。
意外と忘れていた、誰も知らないといったこともあるので、登記簿謄本を確認してみましょう。
8/25 ひとり税理士のための土地評価LIVEセミナー | GO for IT 〜 税理士 植村 豪 OFFICIAL BLOG
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ということで、見落としやすい土地評価の減額できるケースを3つ挙げてみました。
参考にしていただければ。
【編集後記】
昨日はオフ。
朝にジムに行ってブログ、
午後に図書館、買い物など。
夜は動画を見たりでした。
【昨日の1日1新】
※「1日1新」→詳細はコチラ
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